单月销售同比转正，年内销售排名上升16位。根据公司10月经营公告，22年10月首开实现销售金额86.7亿元，同比+17.3%(T0p30房企销售金额同比-24.8%)，继9月销售环比转正后，首开销售进一步玫善，实现单月同比正增长。单月销售面积31.0万方，同比+15.9%，销售均价27958元/平，同比+1.2%。2022年1-10月，首开股份实现销售金额734.0亿元，同比-26.9%，销售面积264.6万方，同比-18.2%，年内销售排名第22位，较21年提升16位。
深耕北京市场，销售韧性可靠。作为北京地方国企，首开深耕北京市场，连续7年位列北京销冠.22年上半年，首开仅于北京获取1宗土地，三季度随自身经营情况改善加大拿地力度获取2宗土地。因土拍市场遇冷，年内北京将加推四批次、五批次供地，当前首开销售情况进一步改善，可维持一定水平拿地力度，趁土拍加推持续补充在京土储，22年中期公司在京土储占总土储36%，预计该占比将持续提升：
北京限购政策放松，持续优化可期。11月8日北京住建委发文，通州台马地区因划归北京经开区管理，取消“双限”政策。调整后，部分外地家庭以及部分京籍家庭可在台马地区购买1套商品房。首开当前位于台马区域的项目金悦郡将获得短期利好。该政策为本轮周期一线城市首次调整限购政策，信号意义重大，持续优化可期。
盈利预测与投资建议。公司土地储备优质，销售表现改善，未来利润具备较大弹性，当前公司PB估值仅0.4倍，考虑22Q3末公司预收账款增厚及折价后的归母净资产(B+)为308亿元。我们维持前期合理价值7.22元/股，对应22Q3合理估值0.6倍PB,维持“买入”评级。
风险提示。北京市场改善不及预期：行业景气度恢复不及预期影响销售规模及利润率；政策环境改善速度不及预期；融资环境恶化