我们将首开股份评级由中性上调至跑赢行业。
理由如下：
毛利率筑底，全年业绩有望扭亏为盈。公司3Q22 营业收入同比增长16%至122 亿元，税前毛利率同比提升6ppt 至23%（2021 年全年20%），实现归母净利润8.5 亿（年内单季度首次盈利），带动1-3Q22 亏损收窄至5.7 亿元。往前看，我们认为公司利润率已进入筑底期，全年业绩有望通过四季度的集中结算（4Q22 竣工计划占比近六成）实现盈利。
财务端边际优化，融资渠道保持畅通。3Q22 末公司净负债率、扣预负债率、现金短债比分别较年初下降9ppt、下降2ppt、提升1 倍至139%、72%、2.2 倍，杠杆指标持续改善。1-3Q22 公司新增公开债券融资217亿元，加权平均融资成本为3.57%（2019-21 年公司平均融资成本分别为5.49%/5.27%/4.85%）。
土储质优量足，为高质量发展保驾护航。公司前三季度通过招拍挂和收购于北京、福州新增3 个项目，总地价84 亿元，对应拿地强度13%。
3Q22 末公司土储（待开发+在建）为1,892 万方（可覆盖未来3-4 年的开发需求），其中一二线城市占比近八成、北京单城占比约四成。往前看，我们预计公司将继续聚焦北京和强二线城市，合理利用联合拿地、股权收购等多元方式择机优选优质项目，为中长期销售规模扩张和高质量增长打下坚实基础。
全年销售表现料持续优于同业。1-3Q22 公司销售金额同比下降30%至647 亿元，表现优于行业平均水平（Top50 房企整体销售降幅达-46%），对应销售排名较2021 年末提升16 名至22 名（克而瑞口径）。公司全年计划实现销售金额1,080 亿元，我们认为公司将努力加速去化，在充裕及优质的可售资源支撑下全年销售额降幅有望进一步收窄。
我们与市场的最大不同？我们认为短期内公司业绩好于市场预期；中长期看公司作为优质地方国企有望受益于行业出清，市占率提升幅度高于市场预期。
潜在催化剂：2022 全年业绩表现超预期；销售和拿地端表现超预期。
盈利预测与估值
维持2022/2023 年盈利预测不变。公司当前股价对应20/19 倍2022/23 年市盈率、0.4/0.4 倍2022/23 年市净率。上调评级至跑赢行业，上调目标价20%至6.1 元（考虑到市场对优质地方国企的风险偏好提升），对应0.5 倍2022 年市净率和0.5 倍2023 年市净率，较当前股价有25%的上行空间。
风险
结算规模及利润率水平低于预期；销售及拿地表现不及预期。