纪海鹏 | 业内大佬如何看待十年后房地产行业发展?

纪海鹏 | 业内大佬如何看待十年后房地产行业发展?
导读:房地产行业今年集体遭遇滑铁卢,全行业半年来总市值蒸发累计达到上万亿。奇怪在于,行业似乎仍在高增长。为何业内大佬做出“十年后地产公司将惨淡经营”的论断?如何去评估地产公司的竞争优势,从什么角度入手去观察行业转折点?纪海鹏 | 业内大佬如何看待十年后房地产行业发展?
房地产行业今年集体遭遇滑铁卢:行业龙头公司市值蒸发近千亿,全行业在沪港深三地总市值蒸发累计达到上万亿。而且,奇怪之处在于,行业似乎仍然在高增长。
· 碧桂园上半年合同销售金额同比增长42.7%
· 中国恒大上半年合同金额同比增长24.6%
· 万科上半年合同金额同比增长9.9%
· ......
在这种情况下,为什么市场里的投资者纷纷投出了反对票?
首先要理解房地产这本生意的基本模式,它主要干三件事:融资金、拿地块、盖房子。房子盖好了之后,大力推盘,迅速去库存之后,转化为现金,然后进入新一轮的融资金、拿地块、盖房子的循环。因此,这个生意的实质,并不只是人们想象的仅仅只是凭关系拿地那么简单。甚至某种意义上,这并不是房地产公司的竞争优势。
纪海鹏认为房地产生意的本质是个效率生意,它像打仗和攻城一样拼的是速度,天下武功唯快不破。而且由于这是个负债生意,资金的成本非常高,省出来一天的时间,就能多赚很多利润。“时间就是金钱”,在这种生意中得到了最完美的诠释。谁能把一块钱的资本,用最快速度变成土地,然后变成房子,再变成一块钱的资金,从现金到现金的循环,谁最快,谁称王。




从这个意义来讲,房地产公司真正的竞争优势,其实只有两个,第一,资金优势,它体现为谁的资金实力更雄厚、融资成本更低。第二,效率,还是效率。
抓住了问题的真正核心之后,你就知道如何去做有效的观察:如果有一天作为投资者,你看到融资成本开始全面抬升了;效率开始全行业下降了;价格不涨了甚至二手市场需要比挂牌价打折才能出手,那就说明,重要的时点可能来临了。
从即将公布的中期财报中,我们会从以下角度做辅助观察:
· 毛利率水平
· 库存、资产周转率水平
· 财务费用占营业收入比重




首先,观察毛利率,是去看市场价格是否有下跌的迹象。如果商品房价格下跌,房地产公司毛利率自然会跟随下行,当然,新房价格本来就受行政管制是限价销售的,这本身也可能会进一步压低毛利率水平。
第二,看周转。如果不能卖的更贵,那就只能想办法卖的更快,从各项资产的周转率水平可以直接进行观察。不过难点在于,这不是地产公司自己努力就做得到的。房子是个杠杆产品,它也并不直接取决于消费者意志,还要看贷款利率是多少,银行给的贷款额度有没有。这些客观因素,会直接影响地产公司的经营效率。
此外,还需要观察的重点是地产公司的融资成本有没有大幅上升,你可以从它财务费用占收入的比例来进行观察。历史上,房地产公司融资基本都是通过影子银行和信托产品,也有公司去海外发债,但是成本可能更高。在资管新规之后,各种融资渠道都停了,这种资金池过去最终都是通向房地产的,现在便宜的资金没有了,市场上能融到的资金都很贵,这会影响到大多数地产公司的经营,这也是需要重点进行观察的。




卖房子,包括几乎所有销售"硬件"产品的公司,为何市场里估值都总是给不高? 这究竟是投资者的偏见,还是其中确有没算明白的经济账?以上是给您分享的纪海鹏 | 业内大佬如何看待十年后房地产行业发展?的全部内容。

相关推荐