金辉控股:精进深耕,千亿在途


金辉控股:精进深耕,千亿在途

撰文:陈今

转自:经济观察报

 

站在千亿阵营的门口,3月25日,金辉控股(集团)有限公司(下称“金辉”)向港交所提交招股书,正式开启赴港IPO之路。24年发展,30城全国布局,金辉在稳健与精进中探索平衡术,在当今机遇与挑战并存的环境中高质量增长,从行业排名、产品创新、优质服务等多个维度实现新突破。

4月29日,在《经济观察报》主办的“十七届(2020)蓝筹年会”中,金辉集团荣获“蓝筹地产企业”称号,并斩获“稳健发展综合实力企业”奖项。据克而瑞发布的数据显示,2019年金辉全口径销售额已达到888.6亿元,距离千亿目标更进一步。

 

稳健

重庆金辉城

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闽系出身,金辉的基因里却鲜少走高周转、高储备、高杠杆的激进之路,而是凭借“稳健”的发展模式被行业贴上“非典型闽系房企”的标签。

专注住宅物业的开发及商业物业的交付及销售,金辉交出了一份营收增长强劲的成绩单。招股书数据显示,在2017年、2018年及2019年三年里,金辉持续经营业务的收益分别为人民币117.77亿元、159.71亿元、259.63亿元,复合年增长率48.5%,其中2019年度增幅达62.56%。

伴随着“房住不炒”持续深入,房地产行业发展进入“换挡期”。在营收数据保持较快增速的同时,金辉近年来的销售排行也在稳步提升,根据克而瑞发布的数据,金辉以888.6亿元的规模排在所有房企的第40位,而在2018年和2017年,金辉的该排名则分别是第41位和42位,一年稳步爬升一个台阶。

当房企“躺着赚钱”的时代已经过去,高周转、高净利的房企背影愈来愈少,房企盈利空间面临较大下行压力。在此背景之下,金辉不仅在销售、营收、利润等数据上均保持着较为平稳的增长势头,一些反映其增长质量的数据也显示出金辉的“稳健”。在2017年、2018年及2019年三年里,金辉的净利润分别为22.21亿元、23.00亿元、26.90亿元。

在具体去化率及回款率指标上,金辉的在建项目平均去化率达87%,平均回款周期35天,位居行业前列,显示出金辉稳步增长建立在极高的增长质量基础上。



拓面

长沙金辉优步花园

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稳健的作派,并未限制金辉抓住窗口期展开全国布局的步伐。

1996年发轫于福州,2009年总部迁往北京,金辉重点扎根中国长三角、环渤海、华南、西南和西北区域等经济发达与具有高增长潜力的地区。

截至2019年底,公司物业投资组合包括144个项目,其中包含由附属公司开发的102个物业项目以及由合营及联营公司开发的42个物业项目,覆蓋了中国16个省份和直辖市,总土地储备为2667.44万平方米。

多个增仓蓄粮动作,表现出金辉希望拓面提质的野心。截至2019年底,金辉已完成北京、上海、天津、重庆、福州、杭州、南京、武汉、长沙、西安、苏州、石家庄等全国30城布局。

在城市布局上,金辉瞄准环一线及强二三线城市,93.4%位于二线城市及核心三线城市。

过去几年,一线城市受限价等因素影响,房企入局成本高,资金沉淀压力较大,市场规模增长放缓,且三四线城市个体表现较大落差,核心二三线城市成为房企的重要货仓。据中指数研究院发布的报告显示,二线城市依然是房企销售业绩贡献的主力,50家百亿级企业的二线城市业绩贡献占比为59.4%。

2019年,在地产企业进入周期低谷的大背景下,金辉展开对土地市场的精准收储动作,入驻了绍兴、廊坊等多个热点城市。

此次转身港股IPO,刚需的产品加充足的土地储备也成为金辉吸引投资者的有利优势。

 

 

下沉

部分金辉商业概览

部分金辉商业概览


拿地周期下仍保持负债率逐步降低,体现出金辉张弛有度、稳步发展的一面。

稳步发展的同时,金辉的债务水平一直控制在行业平均值之下,体现出良好的抗风险能力。从招股书披露的数据来看,在过去三年保持稳步增长的同时,金辉的负债水平也在下滑,债务结构也得到了进一步的优化。

从2017年-2019年数据来看,以扣除合约负债额后的资产负债率来看,金辉在2019年度的数据为47.73%,而根据wind数据统计,2019年中期,25家预收款最大的A股上市房企扣除预收款后的资产负债率中位数达到了51%。

不仅如此,截至2019年年度末,金辉一年期的银行借款、其他借款及公司债券总额为180.2亿元,比2018年下滑17.7个百分点,短期债务结构得到优化。

土地获取方面,2019年,金辉以272亿人民币的金额位列所有房企中的35位,但从拿地溢价来看,这些新获取的土地大部分溢价率较低,属于市场低迷期的补货。

为优化债务结构,降低资金成本,金辉正努力拓宽融资渠道,包括通过发行公司债和购房尾款ABS等新型渠道提升找钱能力,融资渠道的扩宽与完善有利于金辉优化资本结构,增强资金来源的稳定性和多样性,并利用境内外资本市场的优势,降低综合债务成本。

根据招股书,金辉此次赴港上市,所募得的资金将主要用于为现有项目拨资、部分偿还项目开发的部分现有信托贷款,以及一般业务运营及运营资金。

 

深造

西安世界城儿童活动空间

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精准投资、强化管理等,每一项业绩数据、盈利水平及稳健经营都反映出一家企业对内管理与对外拓展的战略与智慧。但坚守产品品质,产品和服务为客户所认可和买单,是检验企业上述运转流程的最后闭环。

一场疫情,让宅家生活的人们对居住有了深层次的思考,刚需亟待上车,改善客户被向前推了一把,独栋别墅、带花园产品或迎来新的“高光时刻”。毫无疑问的是,后疫情时代,居住的安全性、舒适性、健康性开始影响着人们未来的购房逻辑。

随着行业新一轮洗牌加速,疫情正逐步影响消费者的购房选择,消费者对产品服务的创新升级需求呼之欲出,这也是疫情之下整个房地产行业“危”中寻“机”的机会。

近年来,金辉在产品开发中也不断作出升级调整,除了定位满足不同置业需求的优步系、云著系、铭著系、以及包含不同住宅类型及商业配套的大城系,四大产品系让金辉在市场中精准触及不同客群。

值得注意的是,作为金辉四大产品系中土地体量最大、精耕造城类产品,“大城系”产品因地规划完整配套与城市级体量的业态,考验着金辉全产业链协同的能力。

相较于普通项目依靠外部配套设施所构建的价值,大城系完全解决了“人、建筑、生活”之间的平衡,将区域内最好的房子、最好的服务,以及最优质的商业、教育医疗资源整合到居住体系当中,满足休闲、娱乐、亲邻、亲子、养老等多重居住需求

以更长远的居住生活价值为尺,造一座“大城”的意义,更像是为一座城市提供一种美好的生活范本。

在产品研发方面,金辉从客户实际需求出发,精准把脉居者的多方位情感诉求,构建全产品线生长模式。用专业的设计指引客户体验的升级。通过研究4条场景价值曲线,24个场景模块,5大专业版块(景观、建筑、机电、标识、精装)以及401个设计子项,在日常生活的细微之处用心打磨,用完整成熟的住宅高标准,引领质感审美的生活方式。

科技与人文关怀的组合,在住房产品工法中如何实现?金辉在试图用实用主义精装、温暖智能家居、全面健康呵护、极致户型体验四大系统满足客户的想象,升级居住体验的细节重新制定标准,涉及居家生活的38条实用主义精装范围。

防疫有终期,但人与自然和谐相处、寻找一个健康宜居舒适的居住空间永远不过时。此次疫情将人的活动圈缩小至住所、小区公共空间之中,因此,在景观方面,金辉在新的产品设计上更加注社区剧场、康养花园、儿童活动空间、宠物乐园的打造。一个住区之内,标准段、功能区、林间慢跑的差异化能量加油站,构筑起社区能量环,创造小区单元轻运动的空间,重新打造“健康运动、健康生活”的社区生活理念,根据业主不同的运动需求与实际需要相结合而打造,以休闲、功能、科技相结合的健康运动系统让业主的生活空间延伸到社区的每个角落。

以客户为中心,深造、打磨产品,聚焦产品品质,为行业和用户带来更好的产品和服务,正是金辉“用心建好房,让家更美好”这一企业使命的应有之义。






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