10月15日，嘉实首开封闭式商业不动产证券投资基金在上交所更新为“已反馈”状态，嘉实基金与嘉实资本于同日披露反馈回复。回复函覆盖业务参与人资质、不动产合规、项目经营财务、资产评估估值、基金运作治理等全部问询维度，逐项回应交易所关注事项。
本次问询的大部分问题已逐项提交答复方案。公允地说，绝大部分问题已经实现闭环。在历史合规层面，针对华侨村商街建设年代较早带来的消防验收、用地手续、散售面积、加改建工程、停车场权属变更、供热设施红线外存放等问题，回复函通过“认定合规+缓释承诺+主管部门回函”三层结构逐项化解，原始权益人承诺承担整改费用及损失赔偿。
在同业竞争方面，首开出具承诺函，明确公平对待 REITs 与竞品项目、独立运营团队、独立账务，并从制度层面建立避免利益冲突的机制。
在抵押质押债务方面，回复函明确了基金成立前、成立后抵押质押及债务偿还路径，并已取得债权人同意解除权利负担的安排。
在优先购买权方面，绝大多数租户已放弃优先购买权，剩余及个别不影响项目公司股权转让，律师明确认为对处置程序实质性影响有限。
在管理费用方面，基础管理费采用“营业收入+净运营收入”双基数模式，并设置收缴调整项，将应收账款增量从计费基数中扣除，使基础管理费与项目收缴率直接挂钩。浮动管理费采用对称浮动机制：预算实现率超过105% 时计提奖励，低于 95% 时扣减基础管理费，上下限均不超过当年基础管理费的 50%，形成“做得好有激励、做得差有约束”的双向绑定。该设计在已上市公募 REITs 中具有可比性，收费结构与嘉实物美消费 REIT 类似，同时通过收缴调整项和浮动机制弥补了单一固定费率的激励不足问题。
回复函七个月左右完成逐项答复，对合规问题不回避、对估值参数调整不抵触、对费用机制不保守，展现了发行人与中介机构配合的成熟度及诚恳态度。原始权益人承诺通过补充入池资产使发行时评估价值不低于 10 亿元、对开新商管发行前增资不低于 1.5 亿元等，体现了发行人推进项目的诚意与执行力。从回复结构看，逻辑清晰、引用准确、缓释措施可操作，符合上交所审核关注事项的回应要求，整体质量优于行业平均水平。