首开股份(600376):居京城房企龙头 立城市复兴己任

深耕做强北京,区域优势领先。截至2022 年1H 底,公司总土储面积估计约为2242.73 万平方米,其中估计总土储面积京内占比为35.8%。我们认为相对全国,北京房地产市场销售和价格韧性明显,未来依旧具备加强增长空间,属国内房地产商选择的理想区位;公司长期深耕北京,将持续享受市场红利。


推广“首开经验”,布局旧改和一级开发业务。截至2021 年年报末,公司棚户区改造及土地一级开发项目合计总用地面积1589.12 万平方米。以上项目中实施项目总用地面积974.45 万平方米,后续储备项目总用地面积614.67万平方米。从投资规划角度看,实施项目合计总计划投资规模大致463.13 亿。


历史遗留问题陆续出清,结算毛利率回归合理。近年来公司陆续通过资产减值反应历史存货跌价损失。以上问题造成公司增收不增利,利润率水平下降。


2022 年1-3Q 公司销售毛利率为21.6%,销售净利率为0.5%。根据目前市场变化和库存情况,在行业不发生较大波动前提下,随着后续优质项目进入结算阶段,我们认为公司未来利润率端会有改善。


债务有序可控,融资通畅且创新。1)公司坚持优化融资结构与控制有息负债并重。通过多措并举,公司融资结构得到优化,负债率指标稳步下降。公司2021 年整体平均融资成本为4.85%,较2017 年下降0.3 个百分点。2)企业与建设银行发起设立的住房租赁基金,就首开股份在手商办、自持类资产的盘活、提效,寻求多方面的合作。建信住房租赁基金募集规模为300 亿元。


截至目前,重点推进项目20 余个,项目资产总规模超过100 亿元。基金投资项目成熟后,可通过REITs 发行或国家政策许可的市场化转让方式退出。


合理价值区间为8.43-9.63 元,首次“优于大市”评级。预计公司2022-2023年EPS 分别为0.09 元、0.46 元。考虑企业2022 年报表历史遗留问题陆续出清,2023 年开始京内重点项目陆续进入销售和结算,后阶段基本面改善趋势相对确定。预计公司2022-2023 年每股净资产分别为12.04 元、12.49 元,给予2022 年0.7-0.8 倍动态市净率,对应合理价值区间为每股8.43-9.63 元。


目前公司RNAV大致在12.76元每股,公司2022年11 月23日收盘价较RNAV约折价55%。首次给予“优于大市”评级。风险提示:房地产销售不及预期。


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