房地产行业的深度调整期如同一场“压力测试”，考验着企业的战略定力与运营功底。大悦城控股作为商业地产领域的头部企业，在行业寒冬中并未盲目扩张，而是选择了一条“稳中求变”的路径。大悦城控股董事长姚长林在业绩会上明确，公司当前的核心战略是“专业化运营”与“资源聚焦”。这一思路的背后，是对行业周期的清醒认知——当增量市场红利消退时，存量资产的精细化运营才是生存的关键。
大悦城的“体验式商业”模式，是其抵御周期波动的核心武器。不同于传统购物中心的“货架式”陈列，大悦城通过主题街区、IP联名活动、沉浸式场景等创新手段，将商业空间转化为社交与生活方式的载体。例如，上海静安大悦城的摩天轮主题街区、北京西单大悦城的艺术展览空间，不仅吸引了年轻消费群体，更成为城市的地标性打卡点。这种“内容驱动客流”的逻辑，使得大悦城在电商冲击下仍能保持高客流量与商户黏性。
在战略收缩与聚焦的基调下，大悦城将资源向高潜力领域倾斜。城市更新成为其布局重点，通过对存量物业的改造升级，以更低成本获取核心区位资产。例如，北京海淀悦界项目由老旧厂房改造而成，如今已成为融合商业与文化的复合空间。此外，管理输出模式的探索，标志着大悦城向轻资产转型迈出关键一步。通过品牌授权、运营托管等方式，公司得以在不增加重资产负担的前提下，扩大市场份额并提升品牌溢价。
财务层面的表现则印证了战略调整的成效与挑战。尽管2023年营收微降2.7%至357.91亿元，归母净利润亏损29.77亿元，但经营活动现金流连续多年为正，66.17亿元的净流入凸显了其商业运营的“造血”能力。尤其是成都大悦城REIT的成功发行，不仅实现16.6亿元现金回流，更开创了存量资产证券化的新模式。这一尝试为行业提供了重要启示：在销售型业务承压时，通过金融工具盘活存量或是破局之道。
然而，大悦城的挑战同样不容忽视。房地产市场的筑底周期可能长于预期，商业地产的同质化竞争加剧，如何持续创新消费场景、维持租金回报率，将是其能否穿越周期的关键。